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Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters ist immer wieder ein Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Streitpunkte im Zusammenhang mit haushaltsnahen Dienstleistungen.


Formelle Anforderungen

Der Bundesgerichtshof hat erst kürzlich mit Urteil vom 19.07.2017 entschieden, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung allein entscheidend ist, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Er betonte, dass es nicht zu beanstanden sei, dass der Mieter blättern muss, um die auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, die auf mehrere Seiten verteilt sind.

Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit der Abrechnung für den Mieter

In einem weiteren Urteil hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 25.04.2017 entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung nicht deshalb formell unwirksam ist, weil der Vermieter die getrennt nach Kostenarten aufgeführten Kosten nur einzeln angegeben hat, ohne für jede Kostenart eine Summe zu bilden.

Das Gericht führte hierzu aus: „Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Hierzu genügt auch eine Auflistung der für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge.“

In einem weiteren Beschluss hat der Bundesgerichtshof am 24.01.2017 entschieden, dass es für die Differenzierung der Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung notwendig und ausreichend ist, die Kosten nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aus der Betriebskostenverordnung aufzuschlüsseln. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich.

Vermieter muss haushaltsnahe Dienstleistungen aufschlüsseln

Mieter einer Wohnung können innerhalb ihrer Steuererklärung eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % der Lohnkosten beanspruchen, wenn die von ihnen zu zahlenden Nebenkosten Beträge umfassen, die für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis, für haushaltsnahe Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet werden und der Anteil an den vom Vermieter gezahlten Aufwendungen entweder aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung des Vermieters oder seines Verwalters nachgewiesen wird.

Zu den relevanten Kosten zählen beispielsweise Wartungs- und Reinigungskosten für Heizanlagen, Warmwassergeräte und Aufzüge, Schornsteinfegergebühren sowie die Kosten der Inanspruchnahme von Hausmeisterarbeiten.

In einem aktuellen Urteil vom 18.10.2017 hat das Landgericht Berlin in diesem Zusammenhang entschieden, dass der Vermieter dem Mieter ermöglichen muss, die Steuerermäßigung tatsächlich zu erlangen. Hierfür muss der Vermieter keine Steuerbescheinigung erstellen oder einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als „Aufwände für haushaltsnahe Dienstleistungen“ einordnen und bezeichnen. Er muss jedoch die Betriebskostenabrechnung so gestalten, dass der Mieter die Möglichkeit erhält, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Hierfür muss der Vermieter Pauschalrechnungen aufschlüsseln und den Anteil der Dienstleistungen ausweisen.

Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Vermieter keinen Nachweis über haushaltsnahe Dienstleistungen schuldet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

Bescheinigung liegt im Zeitpunkt der Erstellung der Steuererklärung nicht vor

Ein häufiges Dilemma ist, dass im Zeitpunkt der Erstellung der Steuererklärung der Beleg (z. B. Betriebskostenabrechnung, Nebenkostenabrechnung, Verwalterabrechnung, WEG-Abrechnung) noch nicht vorliegt und wahrscheinlich erst viel später erstellt wird. Mieter und Wohnungseigentümer, die ihre Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung bei der Anfertigung ihrer Steuererklärung noch nicht erhalten haben, können in diesem Fall die abziehbaren Beträge der Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung des Vorjahres angeben, die sie im Veranlagungsjahr erhalten haben.


Bei Fragen sprechen Sie uns gerne an.


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